Immobilienkauf: Welche Aufwendungen sind Werbungskosten?

Wegen der verschwindend geringen Zinsen für Geldersparnisse ziehen immer mehr Kapitalanleger den Kauf vermieteter Immobilien in Erwägung. Dabei spielt auch die Überlegung eine Rolle, dass dadurch Steuern gespart werden können. Doch nur ein Bruchteil der Aufwendungen sind Werbungskosten, die sich direkt von der Steuer absetzen lassen. Die meisten finanziellen Aufwendungen im Zusammenhang mit dem Immobilienkauf gelten als Herstellungs- oder Anschaffungskosten und müssen über einen längeren Zeitraum hinweg abgeschrieben werden.

Die Finanzbehörden gehen üblicherweise von 50 Jahren Nutzungsdauer für Immobilien aus. Das heißt, dass die Anschaffungskosten eines Hauses oder einer Wohnung meist über diese fünf Jahrzehnte hinweg abzuschreiben sind. Wird die Immobilie erweitert, etwa um ein Carport, müssen auch diese Herstellungskosten abgeschrieben werden. Gleiches gilt für Aufwendungen, die direkt mit dem Kauf der Immobilie zusammenhängen. Notarkosten, Maklergebühren sowie die Grunderwerbsteuer zählt der Gesetzgeber in Deutschland zu den Anschaffungskosten.

Einen Sonderfall stellt hierbei die denkmalgeschützte Immobilie dar. Für die Sanierungskosten gilt nämlich ein verkürzter Abschreibungszeitraum von nur zwölf Jahren, was diese Objekte für Menschen mit hohem Steuersatz besonders attraktiv erscheinen lässt.

Jetzt aber zu den Werbungskosten, die sich sofort in voller Höhe von der Steuer absetzen lassen: Hierzu gehören die laufenden Instandhaltungskosten in Form von Löhnen für Hausmeister-, Gartenpflege- oder Putzdienste. Wer solche Arbeiten zum Teil selbst erledigt, kann Material und Werkzeuge als Werbungskosten geltend machen. Interessant ist, dass auch die Kosten, die bei der Eintragung einer Grundschuld anfallen, als Werbungskosten gelten – anders als die Notarkosten. Die Aufwendungen für die Eintragung einer Grundschuld können aber nur in dem Jahr, in dem sie gezahlt worden sind, von der Steuer abgesetzt werden.

Wichtige Versicherungen für Bauherren

Wer ein Haus gebaut hat, hat so einiges zu erzählen, denn während der Bauzeit passiert viel Unvorhergesehenes. Was sich im Rückblick als interessante Geschichte darstellt, ist während der Bauphase aber meist nicht lustig. Und teuer kann es auch sein. Bauherren sollten also genau überlegen, welchen Versicherungsschutz sie brauchen. Der Bund der Versicherten (BdV) hat dazu eine Broschüre zusammengestellt, deren Tipps ich hier zusammenfasse.

 

1. Bauherren-Haftpflichtversicherung
Weil Bauherren die volle Verantwortung für die Baustelle tragen, ist eine Bauherren-Haftpflichtversicherung unverzichtbar. Nicht notwendig ist sie dagegen, wenn Haus und Grundstück von einem Bauträger gekauft werden. Die Haftung des Bauherrn beginnt mit Abschluss des Vertrages mit dem Architekten oder mit der Planung durch einen Bauingenieur. Eine Bauherren-Haftpflichtversicherung sollte also schon beim Kauf des Grundstücks abgeschlossen werden. Für maximal zwei Jahre leistet sie Schadenersatz oder wehrt unberechtigte Ansprüche ab. Mitversichert sind Schadenersatzansprüche Dritter gegen Bauhelfer, das können Freunde oder Nachbarn sein.

2. Bauleistungsversicherung
Die „Bauleistungsversicherung“, auch „Bauwesenversicherung“ genannt, greift bei unvorhergesehenen Schäden, zum Beispiel bei Hochwasser oder Sturm. Versichert sind Bauleistungen, Baustoffe und Bauteile. Auch Hilfsbauten oder Schäden durch Diebstahl auf Transportwegen können mitversichert werden. Die Bausumme wird zu Beginn festgelegt, die Dauer beträgt auch hier zumeist maximal zwei Jahre. Endet die Haftung des Versicherers, etwa weil das Haus bezogen wird, erfolgt die Schlussabrechnung. Ist das Bauvorhaben teurer geworden als geplant, wird ein zusätzlicher Beitrag erhoben; ist die Bausumme niedriger als angenommen, erhält der Versicherte den zu viel gezahlten Beitrag zurück.

3. Feuer-Rohbauversicherung
Gleich zu Baubeginn sollte die Feuer-Rohbauversicherung abgeschlossen werden, denn mit ihr ist der Rohbau gegen Schäden durch Brand, Blitzschlag und Explosion versichert. Bauherren bekommen sie zumeist beitragsfrei, wenn sie bei dem Versicherungsanbieter für später eine Wohngebäudeversicherung abschließen.

Bei den letzten beiden Versicherungen sollten Bauherren darauf achten, dass der Bauträger und die Baufirmen diese haben:

4. Baufertigstellungsversicherung
Meldet das bauausführende Unternehmen mitten in der Bauphase Insolvenz an, trägt eine Baufertigstellungsversicherung die Mehrkosten, die durch die Beauftragung anderer Firmen entstehen können. Nicht notwendig ist diese Versicherung, wenn das bauausführende Unternehmen eine Fertigstellungsbürgschaft seiner Bank vorweisen kann.

5. Baugewährleistungsversicherung
Für Mängel im neuen Eigenheim haftet der Bauunternehmer fünf Jahre lang. Ist er insolvent, greift die Baugewährleistungsversicherung. Der Firmenchef muss sie jedoch vor Beginn des Bauprojektes abgeschlossen haben.

Auch wichtig: Die Absicherung des aufgenommenen Baufinanzierungsdarlehens

Ich empfehle außerdem die Absicherung des Baufinanzierungsdarlehens. Denn sollten sich die Lebensumstände des Bauherrn unvorhergesehen ändern, etwa durch Krankheit oder Arbeitslosigkeit, kann das Darlehen weiter bedient werden.

 

Die ausführlichen Texte zu den empfohlenen Versicherungen für Bauherren bietet der BdV zum Download an: https://www.bundderversicherten.de/Pressemitteilungen/Versicherungen-rund-ums-Bauen

 

Was sich bei den KfW-Programmen zum 1. April 2016 ändert

Die Kreditanstalt für Wiederaufbau, kurz KfW (www.kfw.de), vergibt an Privatleute, die ein Haus bauen oder renovieren möchten, Zuschüsse zu den Baukosten und zinsgünstige Kredite. Darauf weise ich meine Kunden natürlich hin und ich erläutere auch jeweils die Bedingungen, die an KfW-Fördermittel geknüpft sind. Zum 1. April 2016 ändert sich so einiges, und das Wichtigste liste ich hier auf:

  • Die KfW fördert vor allem Bau- und Renovierungsvorhaben, die Barrierefreiheit oder Energieeffizienz zum Ziel haben. Das zeigen schon die Namen der Förderprogramme wie „Altersgerecht Umbauen“, „Energieeffizient Bauen“ und „Energieeffizient Sanieren“. Im Rahmen von „Energieeffizient Sanieren“ können Immobilienbesitzer einen sogenannten Baubegleitungszuschuss beantragen. Wird er genehmigt, erhalten sie nach Abschluss der Sanierung einen Zuschuss von 50 Prozent der Planungs- und Baubegleitungskosten durch einen Sachverständigen von bis zu 4.000 Euro. Wichtig ist, dass der Antrag auf jeden Fall vor Beginn der Sanierung gestellt werden muss.
  • Beim Programm „Energieeffizient Bauen“ erhöht die KfW ab dem 01.04. den Betrag pro Wohneinheit von 50.000 auf 100.000 Euro Darlehenssumme. Für das Programm „Energieeffizient Sanieren“ hatte sie diese Erhöhung schon im vergangenen Jahr realisiert.
  • Bei Effizienzhäusern führt die Bank als neuen Standard „KfW-Effizienzhaus 40 Plus“ ein, der einen hohen Tilgungszuschuss verspricht. Konkret heißt das, die KfW würde quasi eine außerplanmäßige Tilgung eines Teils des Baukredits vornehmen. Beträgt die Kreditsumme 100.000 Euro, liegt der Tilgungszuschuss im Programm „KfW-Effizienzhaus 40 Plus“ bei maximal 15.000 Euro.
  • Ein neues sogenanntes „Heizungs- und Lüftungspaket“ sieht ebenfalls einen Tilgungszuschuss vor. Er ist auf 12,5 Prozent begrenzt und fördert die Erneuerung von Heizungen und Lüftungsanlagen. Auch wer schon zwischen dem 1. Januar und 1. April 2016 eine solche Renovierungsmaßnahme gestartet hat, kann diesen Zuschuss beantragen.
  • Und schließlich ist es ebenfalls erfreulich, dass es für KfW-Kredite in Zukunft eine 20-jährige Zinsbindung geben wird, denn dann gelten die aktuell sehr niedrigen Zinsen für eine vergleichsweise lange Zeit.

 

Lesen Sie auch das Original-Interview mit Manuela Mohr, Referentin Vertrieb der KfW Bankengruppe: http://www.asscompact.de/nachrichten/%E2%80%9Egute-finanzierungsberater-sind-sehr-wichtig%E2%80%9C?from=2016-03-04%2009%3A00&to=2016-03-07%2008%3A15&pid=anonymous

Tipps für die Finanzierung vermieteter Immobilien

Für die Leserinnen und Leser meines Blogs, die überlegen, eine Immobilie zu kaufen, um sie zu vermieten, habe ich eine schlechte und mehrere gute Nachrichten.

Die 2014 veröffentlichten Ergebnisse einer Studie des Deutschen Instituts für Wirtschaftsforschung (DIW) zeigen, dass private Kapitalanleger in den vergangenen zehn Jahren zwei bis drei Prozent Bewirtschaftungsrendite pro Jahr mit vermietetem Wohneigentum erzielt haben. Das ist jedoch ein Durchschnittswert. Schaut man sich die Zahlen der von der Firma „Wertgrund“ in Auftrag gegebenen Studie genauer an, zeigt sich, dass etwa ein Drittel keine zufriedenstellende Rendite erwirtschaftet hat. Das ist die schlechte Nachricht.

Jetzt zu den positiven Aspekten: Immerhin fast ein Viertel der Anleger (23 Prozent) hat eine Rendite von mehr als fünf Prozent pro Jahr erzielt. Wenn man außerdem überlegt, dass viele vermietete Immobilien im Wert steigen, kann es eine lohnende Geldanlage sein. Dafür sollten aber viele Faktoren berücksichtigt werden, denn Wertsteigerungen sind im Moment hauptsächlich in Großstädten und Ballungsräumen zu erwarten. Darüber hinaus spielt natürlich auch die Mikrolage eine entscheidende Rolle.

Ich habe vier Tipps zusammengestellt für die Finanzierung von Immobilien, die vermietet werden sollen:

  1. In den Bereichen von Energieeinsparungen und Denkmalschutz ist es möglich, öffentliche Mittel in die Finanzierung einzurechnen. Das sollten Investoren unbedingt beachten, denn neben sehr zinsgünstigen Darlehen können sie auch Tilgungszuschüsse erhalten – bis zu 27.500 Euro!

  2. Bei den Kreditvereinbarungen sollten Zins und Tilgung unbedingt getrennt werden. Der Grund: Weil es sich bei vermietetem Wohneigentum um eine Kapitalanlage handelt, können die Zinsen von der Steuer abgesetzt werden.

  3. Wird die Immobilie zum Teil selbst genutzt und zum Teil vermietet, etwa bei einem Haus mit Einliegerwohnung, ist es sinnvoll, die Tilgung – soweit möglich – zunächst nur für das Eigenheim zu vereinbaren.

  4. Besonders interessant ist schließlich Bausparen für die Anschlussfinanzierung – vor allem wegen der Trennung von Zins und Tilgung: Durch den Bausparvertrag erhöht sich zwar die Summe der monatlichen Raten, dadurch kann für die Zukunft aber der aktuell sehr niedrige Zins gesichert werden.

Ein Chemiker arbeitet als Finanzplaner?

Immer mal wieder werde ich gefragt, wie ich als Chemiker den Weg in die Finanzberatung gefunden habe. Die Erklärung ist ganz einfach:

Noch während ich nach dem Chemie-Studium meine Doktorarbeit schrieb, wurde ich Kunde bei MLP. Die Konzepte für Akademiker bei diesem Finanzdienstleister hatten mich überzeugt. Als sich meine Promotion dann dem Ende zuneigte und meine Beraterin merkte, dass ich als „Anorganischer Festkörperchemiker“ nicht die Spezialisierung hatte, die der Chemie-Arbeitsmarkt Ende der 90er Jahre brauchte, fragte sie mich, ob ich nicht die Schreibtischseite wechseln wolle. In Dortmund wurde gerade ein Berater für Naturwissenschaftler gesucht. Weil BWLer und Naturwissenschaftler nicht unbedingt immer dieselbe Sprache sprechen, wollte MLP für den Standort Dortmund gerne einen Chemiker oder Physiker engagieren.

„Klingt spannend, kannst Du ja mal ausprobieren“, sagte ich zu mir – und MLP sagte ich zu. Ich durchlief das Auswahlverfahren erfolgreich und fing im Mai 1999 als Finanzberater an. Die ersten Wochen und Monate waren nun natürlich wieder vom Lernen geprägt: neue Materie, die verinnerlicht werden wollte, aber auch Zuhören bei Beratungsgesprächen meiner Mentorin.

Die Vielfalt der täglichen Gespräche – von Karriereförderung über die Beratung zum Berufseinstieg bis hin zu komplexen Immobilienfinanzierungen – hat mich von Anfang an begeistert und tut dies bis heute. Jetzt ist dieser Einstieg in die Finanzplanung schon fast 17 Jahre her.

Eine wichtige Gemeinsamkeit von Chemie und Finanzwirtschaft bringt es auf den Punkt: Während meiner Promotion habe ich den Platz einzelner Atome in Kristallen gesucht, heute suche ich den idealen Platz für jeden einzelnen Euro, den meine Kunden verdienen und investieren wollen. Die analytischen Fähigkeiten, die hierfür nötig sind, schlagen die Brücke von der Naturwissenschaft zur Finanzwelt.

Warum ich meinen Job so liebe!

An dieser Stelle werde ich ab heute immer mal wieder kurze Einblicke in meinen Berateralltag geben.

Beginnen möchte ich mit einer Geschichte, die mich seit 8 Jahren immer wieder mit Freude erfüllt:

Schon seit mehreren Jahren ist die Immobilienfinanzierung mein Steckenpferd in der Beratung, denn mit keinem Thema der persönlichen Finanzplanung werden so positive Emotionen verknüpft wie mit dem Eigenheim.

Die Familie, um die es heute geht, kam 2002 zu mir in die Beratung, weil der Ehemann in den letzten Zügen seiner Diplomarbeit lag und die Ehefrau noch in der dreijährigen Elternzeit war. Den Arbeitsvertrag für den ersten Job nach dem Studium hatte er zwar schon in der Tasche - dennoch wollte ihm seine Hausbank keine Überziehung genehmigen, so dass er nicht wusste, wovon er seine 16-monatige Tochter ernähren sollte, denn alle Girokonten waren schon am Anschlag des Dispos angekommen.

Da konnte ich ihm mit einem Girokonto mit 1.500 Euro Dispo für Studierende aushelfen, so dass er die zwei Monate bis zur ersten Gehaltszahlung überbrücken konnte. Seitdem verbindet uns ein sehr vertrauensvolles, ja fast schon freundschaftliches Verhältnis.

So war es nicht verwunderlich, dass die in der Zwischenzeit um die zweite Tochter gewachsene Familie auch mit der Finanzierung der Mitte 2007 gefundenen Immobilie auf mich zukam. Doch leider gab es wenig Eigenkapital und der Ratenkredit drückte auch auf die Bonität. Dennoch war es aufgrund der Vielzahl der Banken, mit denen ich zusammenarbeite, möglich, der jungen Familie eine Darlehenszusage einer renommierten Bank zu organisieren.

Nie werde ich die Freudentränen vergessen, in die die Ehefrau ausbrach, als ich ihr die Nachricht der genehmigten Immobilienfinanzierung überbrachte.

Für Momente wie diesen liebe ich meinen Job!


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